Регистрация   Имя:    Пароль:    Забыли пароль?  
ПОИСК:

Гостиницы Сочи (главная) :: недвижимость сочи :: Продажа с обратной арендой коммерческой недвижимости

Продажа с обратной арендой коммерческой недвижимости

  
Увеличить шрифт  Уменьшить шрифт

Несмотря на свою цикличность, операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвечают, с одной стороны, интересам в отношении недвижимости крупных корпораций, а с другой - весьма разнящимся интересам инвесторов.
Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным.
Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижимости инвестору, при том что владелец продолжает занимать проданную недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа - офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка - иметь практически любые масштабы.
Преимущества
Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса, и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания. Продажа недвижимости значительно упрощает положение дел компании и позволяет руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Продавец/арендатор привлекает для управления занимаемой им недвижимости стороннего менеджера, что, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и качественнее.
Плюсы для балансового отчета. Недвижимость обычно финансируется через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты, отражающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость является относительно неликвидным активом и зачастую включает значительное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании, поднять ее кредитный рейтинг. Финансирование. Таким образом, обратная аренда является средством забалансового финансирования. Наличность поступает от продажи недвижимости, но в то же время, в отличие от других способов привлечения капитала, улучшается общий балансовый отчет и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности обратная аренда оказывается достаточно экономичной формой финансирования.
Поток наличности. На развитых рынках доходность недвижимости составляет порядка 5-6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5 % от капитальной стоимости здания. Тем не менее, стоимость ипотечного кредита зачастую гораздо выше. Необходимо также учитывать амортизацию займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую стоимость аренды для продавца/арендатора даже когда уровень долга составляет до 70 % от стоимости недвижимости. Примерно то же соотношение существует сегодня и в Москве.
Налогообложение. Во многих странах при подсчете налогооблагаемого дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его налогооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не взимается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело кредита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая стоимость владения и ниже, сумма налогообложения зачастую выше. Поэтому итоговый доход повышается с двух сторон.
Выгоды для инвесторов
Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду. Первое - это стабильный, гарантированный доход. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательствами, что обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантированный доход.
Рост капитальной стоимости. Базовая капитальная стоимость здания, особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, подвержена сильной тенденции к повышению.
Структура арендных платежей. В целях получения максимальной выгоды для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в зависимости от конъюнктуры рынка, исходных целей и инвестиционных критериев покупателя. В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы по фактической себестоимости, тем самым защищая покупателя от изменений в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т. д. И, наоборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором большим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю использовать различные варианты повышения эффективности использования поступлений от аренды.
Секьюритизация. Если арендатор надежен и связан прочными контрактными обязательствами, то покупатель получает возможность секьюритизировать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу, обеспеченную на основе денежных потоков, поступающих от арендатора.
Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору.
С учетом потенциальной выгоды от таких сделок довольно странно то, что в Москве такие операции - большая редкость.
Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России компании стремятся быть именно собственниками недвижимости. Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить «недозрелостью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок капитализации, характерных для развитого рынка. Этот факт снижает финансовую привлекательность сделок для продавца/арендатора, увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потенциальных покупателей/арендодателей. Но несмотря на это на рынке появляются новые инвесторы,
рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо приведет к тому, что подобные сделки займут прочное место на рынке недвижимости Москвы. И когда такие сделки станут привычными, а стороны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно будет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.

sochigrad.ru


Добавить в закладки: 

 Как приобрести дачу? Как приобрести дачу?
Спрос, как известно, рождает предложение. На этой ниве процветают многочисленные... Читать дальше...
Эксклюзивный договорЭксклюзивный договор
Девелоперы и застройщики довольно часто привлекают к реализации своих площадей о... Читать дальше...
У недвижимости есть срок жизни.У недвижимости есть срок жизни.
Дома имеют разный срок жизни. Постепенно они стареют и становятся небезопасными ... Читать дальше...
 Для чего необходима регистрация сделок с недвижимостью? Для чего необходима регистрация сделок с недвижимостью?
Cделки с недвижимым имуществом, как одним из самых ценных объектов гражданских п... Читать дальше...
G-Technology - массивы RAID на Ваш стол для Mac и PC.

G-Technology - массивы RAID на Ваш стол для Mac и PC.
... Читать дальше...
Значение биологически активных добавок в обмене веществ человека

Значение биологически активных добавок в обмене веществ человека
... Читать дальше...
Коммерческая недвижимость - ситуация на рынке офисной недвижимости.

Коммерческая недвижимость - ситуация на рынке офисной недвижимости.
... Читать дальше...
Ваш комментарий к данной статье:
Жирный шрифт Курсив Подчеркнуть Выровнять влево Выровнять по центру Выровнять вправо Выровнять по ширине Вырезать Копировать Вставить Отменить Повторить Список Нумерованный список Верхний индекс Нижний индекс Вставить ссылку  Цвет:


Новости о Сочи
Правила использования материалов журнала
Статьи от журнала OlimpRus
Новости OlimpRus
Обратная связь
Сообщить об ошибке на этой странице